Günümüzde, kat maliklerince ana gayrimenkulün tamamı için sigorta güvencesi elde edilmesi yoluna pek gidilmiyor; her bağımsız bölüm maliki kendi bölümünü ayrı olarak sigorta ettiriyor. Bu durumda da merdiven, asansör gibi ortak alanların ne kadar sigortalı olduğu tam olarak anlaşılamıyor. Buna bir çözüm olarak “ortak alan sigortası” paketleri devreye giriyor.
Kat mülkiyeti, günümüzde binalarla ilgili başlıca mülkiyet çeşidi haline gelmiştir. Bu hak sayesinde, aynı bina içinde bulunan bağımsız kullanıma elverişli bölümlerin her biri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet kurulabilmektedir. Kat mülkiyeti ile ilgili yasal düzenleme “Kat Mülkiyeti Kanunu” (KMK) içinde yer almaktadır. KMK m.1’de kat mülkiyeti şöyle tanımlanmıştır: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” Aşağıda kat mülkiyetine tabi yapılar hakkında yaptırılabilecek sigortaları kısaca ele almaya çalışacağız. Ancak ilk önce Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan bazı kavramları hatırlatalım (KMK m.2).
KORİDOR, MERDİVEN, ASANSÖR ORTAK YER
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe “ana gayrimenkul” denmektedir. Ana gayrimenkul kavramı, kat mülkiyetine tabi yapıyı da içeren, ancak bundan daha geniş bir kavramdır. Arsanın üzerinde yapı bulunmayan kısımlarını da (mesela bahçe) kapsar. Ana gayrimenkul üzerindeki esas yapı kısmı “ana yapı” olarak adlandırılmaktadır. Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kısımları “bağımsız bölüm” deyimiyle ifade edilmektedir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti” ve bu hakkın sahiplerine de “kat maliki” adı verilmektedir.
Bir bağımsız bölümün dışında olmakla birlikte, o bölüme özgülenmiş olan yerler de söz konusu olabilir. Bunlar yasada “eklenti” olarak nitelenmişlerdir. Bir bağımsız bölüme özgülenmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, o bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır. Söz konusu bağımsız bölümün maliki, bu eklentilerin de (tek başına) malikidir. Kat mülkiyetine konu olan bir anagayrimenkulde, bağımsız bölümlerin dışında kalan yapı bölümleri veya yerler de bulunabilir. Bu gibi korunmaya veya ortaklaşa kullanmaya veya ortaklaşa yararlanmaya yarayan yapı bölümleri veya yerlere “ortak yer(ler)” denir. Ortak maliklerin bu yerlerden yararlanma hakları da “kullanma hakkı” olarak isimlendirilmiştir. Anagayrimenkulün bütün ortak yerleri, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre kat maliklerine aittir.
“Arsa payı” deyimi, kat mülkiyetine tabi yapının her bir bağımsız bölümüne ait (ortak) mülkiyet paylarını tanımlamaktadır. Yapının hangi kısımlarının “ortak yer” sayılması gerektiği KMK m.4’te hükme bağlanmıştır. Buna göre, bu hususta ana ilke, ortak yerlerin sözleşmede belirtilmesidir. Ancak bazı yerler ve bazı şeyler “her halde” ortak yer sayılacaklardır:
– Temeller ve ana duvarlar,
– Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,
– Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,
– Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,
– Apartman görevlisi daire veya odaları,
– Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar,
– Bağımsız bölüm dışında bulunan elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus yuvalar ve kapalı kısımlar,
– Kalorifer daireleri,
– Kuyu ve sarnıçlar,
– Yapının genel su depoları,
– Sığınaklar,
– Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,
– Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Zorunlu olarak ortaklaşa kullanılan veya yararlanılan veya ortaklaşa korunma için gerekli olan diğer yerler ve şeyler de yukarıda sayılanların dışında kalsalar dahi “ortak yer” sayılırlar. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana gayrimenkulün sigorta primlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m.20). Gider payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemek zorunda bırakılabilecektir.
PRİM VE TEMİNAT ARSA PAYINA GÖRE
KMK m.21, kat malikleri kurulu tarafından ana gayrimenkul için sigorta yaptırılması yolunda karar alınabileceğini öngörmektedir. Bu hükümde sözü geçen sigorta esas olarak yangın sigortası ve bu sigorta ile birlikte verilen ek teminatları kapsayacaktır. Ancak duruma göre, hırsızlık, elektronik eşya, cam kırılması gibi farklı sigortaların da eklenerek geniş bir paket oluşturulması mümkündür. KMK m.21’deki düzenleme aşağıdaki gibidir (bu düzenlemeye ilişkin bazı yorumlarımız ilgili hükmün altında italik yazı ile verilmiştir):
– Bu yolda karar alınması halinde, anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca belirlenecek değer üzerinden sigorta ettirilecektir.
– Kat malikleri, bu sigortanın giderlerine, arsa payları oranında katılmak zorundadırlar.
– Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılacaktır.
– Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanacaktır.
Yasadaki bu düzenlemenin anlamı açık değildir. Ortak yerlerde meydana gelen hasarların giderilmesinde sigorta tazminatının “arsa payı oranında” nasıl kullanılacağı pek anlaşılamamaktadır. Eksik sigorta söz konusu değilse ortak yerlerdeki hasarın onarılması için gereken tüm tutarın sigortacı tarafından ödenmesi gerekir. (Kaldı ki, anagayrimenkulün bir bütün olarak ve kat maliklerinin tamamını kapsayacak şekilde sigorta ettirilmiş olması halinde de, bir bağımsız bölümde meydana gelen hasarın o bağımsız bölümün malikine -arsa payına bakılmaksızın- ödenmesi lazım geleceğini düşünmekteyiz). Eksik sigortanın mevcut olduğu durumlarda da kanımızca çözüm şöyle olmalıdır: Ortak yerler hasar görmüş olduğu takdirde, sigortacıdan alınacak tazminat, olduğu gibi onarıma özgülenecektir; ancak bu tazminat tutarı eksik sigorta yüzünden yeterli olmayacağı için, ayrıca gereken ek onarım giderine kat malikleri arsa payları oranında katılmalıdırlar.Tek bir bağımsız bölümün hasarlanması olasılığında ödenen sigorta tazminatı ile bu bağımsız bölüm için gereken toplam onarım tutarı arasındaki fark o bağımsız bölümün maliki tarafından karşılanmalıdır. Birden fazla bağımsız bölüm hasarlandığında ise, her bir hasarlı bağımsız bölümün onarımı için gereken tutar eksik sigorta oranında indirime tabi tutulmalı ve o bağımsız bölümün maruz kaldığı zararın karşılığı olarak sigortacı tarafından bu şekilde hesaplanan tazminat tutarı ödenmelidir. Her bir bağımsız bölüm bakımından, o bölümün onarımı için gereken tutar ile sigortacı tarafından ödenen tutar arasındaki fark bağımsız bölüm maliki tarafından karşılanmalıdır.
– Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebileceklerdir; bu halde onlara ödenecek sigorta tazminatı, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olacaktır.
Bu hüküm ilk önce “çifte sigorta” olasılığını çağrıştırmakta ise de, aslında çifte sigorta yasağının ayrık halini oluşturan “önceki sigortacının ödemediği tazminattan sorumlu olacağı kararlaştırılarak yapılan sigorta” veya “kısmi sigorta” olarak nitelenmesi gereken halleri düzenlediği anlaşılmaktadır. Aşağıda da belirteceğimiz gibi, uygulamada anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümleri kapsayan bir sigorta yapılmamakta yalnızca “ortak alanlar” için sigorta teminatı elde edilmektedir. Bu gibi bir sigorta ise, bağımsız bölümlerde oluşan zararlar için ödeme yapmayacaktır. Ele almakta olduğumuz hüküm esas olarak bu olasılığa ilişkin bulunan “açıklayıcı” bir hükümdür.
– Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
KMK m.35(c) anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi işini yöneticiye vermiştir. KMK m.34 uyarınca anagayrimenkulün yönetimi kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye bırakılabilir. Sekizden fazla bağımsız bölüme sahip anagayrimenkullerde yönetici atanması şart olduğu gibi, üç kişilik bir “yönetim kurulu” oluşturulması da zorunludur.
DASK POLİÇESİ ORTAK YERLERİ DE KAPSIYOR
Uygulamada “DASK poliçesi” olarak adlandırılan ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından yapılan “zorunlu deprem sigortası” en azından büyük kısmı bakımından kat mülkiyetine tabi yapıları ve bunlardaki ortak yerleri de kapsamaktadır.
DASK web sayfasında zorunlu deprem sigortasının sağladığı teminatın kapsamı şu şekilde açıklanmaktadır:
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereğince, aşağıda tanımlanmış binalar güvence altına alınır:
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler,
• Bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler…
DASK, Zorunlu Deprem Sigortası ile depremin ve deprem sonucu meydana gelen yangın, infilak, tsunami ve yer kaymasının doğrudan neden olacağı maddi zararları, poliçenizde belirtilmiş limitler dahilinde nakit olarak karşılar. Binanız tamamen ya da kısmi olarak zarar görmüş olsa da teminat altındadır. Aşağıda belirtilen bina bölümleri, bir arada ya da ayrı ayrı teminat kapsamındadır:
• Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, bahçe duvarları, istinat duvarları, tavan ve tabanlar, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, çatılar, bacalar, yapının yukarıdakilerle benzer nitelikteki tamamlayıcı bölümleri.
Bu durumda deprem teminatı bakımından “ortak yerler” hem DASK hem de yangın sigortası kapsamında olabilecektir. Uygulamada “ortak yer sigortası” yapılırken o ortak yerler için DASK poliçesinin var olup olmadığı hususunun ne kadar araştırıldığı kuşkuludur.
Günümüzde, kat maliklerince alınacak bir kararla anagayrimenkulün tamamı için sigorta güvencesi elde edilmesi yoluna pek gidilmemekte; her bağımsız bölüm maliki kendi bölümünü ayrı olarak sigorta ettirmektedir. Bir bağımsız bölümün sigorta ettirilmesi halinde, bu sigortanın aynı zamanda o bağımsız bölümün malikine ait sayılması gerektiği ölçüde ortak yerleri de kapsayıp kapsamayacağı açık değildir. Mesela, arsa payı %20 olan bir bağımsız bölüm için yaptırılan sigortanın, o bağımsız bölümün içinde bulunduğu anagayrimenkuldeki ortak yerlerin %20’si için de teminat sağlayıp sağlamayacağı duraksama yaratmaktadır. Uygulamada “ortak yerlerin sigortası” adı altında geniş kapsamlı ürünler mevcuttur. Bu sigortaların bazı temel özellikleri aşağıdaki gibi özetlenebilir:
– Ortak yerlerin hangi tür bir yapıda bulunduklarına göre farklı prim uygulamaları olabilmektedir.
Sigorta ettiren “yönetici” veya “yönetim kurulu”; sigortalı ise KMK uyarınca sigortalı kıymetler üzerinde hak sahibi olan kat malikleri, intifa hakkı sahipleri, ortak alan yönetimi/yöneticisi ve varsa poliçe üzerinde gösterilmek kaydıyla bunların ipotek lehtarları olarak belirtilmektedir.
Sigorta, “muhteviyat” olarak tanımlanan anagayrimenkuldeki bazı değerleri de kapsamaktadır. Muhteviyat tanımına aşağıda belirtilenler de dahil sayılmaktadır:
• Demirbaşlar
• Elektronik Cihazlar
• Makine – Tesisat
• Nakit Para ve Kıymetli Evrak
Bundan başka, anagayrimenkuldeki reklam panoları/totemler ve camlar da sigorta teminatına dahil edilmektedir. Reklam panosu /totem deyimi esas olarak ortak yerlerdeki ışıklı / resimli / yazılı her türlü levha ve tabelaları ve bunların çerçeve, kaide ve aksamını; cam deyimi de anagayrimenkule ait dış cephe camları, pencere camları, iç ve dış kapı camlarını, iç mekan bölümlendirme ve döşeme camları ve benzerlerini ifade etmektedir.
Ortak yerler sigortasının kapsamı şudur: Bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu yapı; bu yapıdaki veya anagayrimenkuldeki demirbaş, elektronik cihaz, makine tesisat, nakit para ve kıymetli evrak, reklam panosu/totem ve camlar yangın, yıldırım, infilak, sel su baskını, dahili su, sprinkler sızıntısı, izolasyon eksikliği, fırtına, yer kayması, duman, kar ağırlığı, kara taşıtları çarpması, hava taşıtları çarpması, grev, lokavt, kargaşalık, halk hareketleri, kötü niyetli hareketler ve terör, yangın ve infilak mali sorumluluğu, kira kaybı, muhteviyat hırsızlık, bina sabit tesisat hırsızlık, yakıt sızması gibi rizikolara karşı sigorta güvencesi atına alınmaktadır. Bunun yanında sigorta, enflasyona ve eksik sigortaya karşı da koruma sağlamaktadır. Deprem, deniz taşıtları çarpması, dolu, elektronik cihaz, portatif elektronik cihaz, makine kırılması, cam kırılması, nakit para ve kıymetli evrak, taşınan para, emniyeti suistimal, işveren sorumluluk, 3. şahıs sorumluluk, ferdi kaza ve taşınmaz mala bağlı hukuksal koruma teminatları da isteğe bağlı sigorta kapsamına dahil edilebilmektedir.
http://www.sigortacigazetesi.com.tr/ortak-alanlara-sigorta-cozumu/
30 Temmuz 2018
